Actuele waarde

Welke waarde?

Een onderneming heeft de keuze uit twee basismethoden voor de waardering van het vastgoed voor de jaarrekening. De keuze is de historische kostprijs, dat wil zeggen de verkrijgings- of vervaardigingsprijs, of de actuele waarde.

historische kostprijs

De historische kostprijs is:

  • Bij aankoop van het vastgoed gelijk aan de verkrijgingsprijs, inclusief bijkomende kosten;
  • Bij het zelf vervaardigen of voor eigen rekening laten vervaardigen van het vastgoed gelijk aan de vervaardigingsprijs.

Deze waardering kent geen inbreng van een taxateur.

Welke actuele waarde?

Voor de invulling van de actuele waarde wordt eerst gekeken of het vastgoed in eigen gebruik is of als belegging fungeert. Vastgoed in eigen gebruik kent het waardebegrip actuele kostprijs.  De marktwaarde is het begrip dat wordt gehanteerd voor beleggingsvastgoed. Voor grotere ondernemingen is dit minder dwingend voorgeschreven. Zij mogen indien gewenst de marktwaarde hanteren voor vastgoed in eigen gebruik.

actuele kostprijs

De actuele kostprijs is min of meer vergelijkbaar met de historische kostprijs. In ieder geval op het moment van verkrijging of vervaardiging zijn actuele kostprijs en historische kostprijs aan elkaar gelijk. Daarna dient de actuele kostprijs periodiek, aan de hand van prijzen op de inkoopmarkt opnieuw bepaald te worden.

vervangingswaarde

Tot en met de jaarrekening 2015 werd de actuele waarde voor vastgoed voor eigen gebruik nog ingevuld met de vervangingswaarde. Het belangrijkste verschil tussen beide is dat de actuele kostprijs uitgaat van het bestaande actief, terwijl de vervangingswaarde uitging van het vervangende actief. Vanuit de taxateur gezien is er nog een belangrijk verschil met de actuele kostprijs. De afschrijving op de vervangingswaarde om tot de gecorrigeerde vervangingswaarde te komen, wordt door de taxateur ingeschat en niet op basis van vastgestelde uitgangspunten.

marktwaarde

De marktwaarde, ook wel reële waarde genoemd, is, anders dan de actuele kostprijs, een verkoopwaarde. Het is het bedrag dat de eigenaar van het vastgoed ontvangt bij verkoop aan een derde partij. Bij waardering tegen marktwaarde wordt niet afgeschreven.

Het zou eenvoudig zijn als deze twee waardebegrippen de enige smaken vertegenwoordigen binnen de actuele waardemethode. Er doet zich echter een bijzondere situatie voor wanneer het vastgoed afgewaardeerd dient te worden. De bijzondere waardevermindering wordt ook wel ‘impairment’ genoemd. Dit is noodzakelijk indien de realiseerbare waarde lager is dan de boekwaarde.

Mocht dit aan de orde zijn dan dient de zowel de bedrijfswaarde als de opbrengstwaarde te worden vastgesteld.

bedrijfswaarde

De bedrijfswaarde is de contante waarde van de kasstromen die met het vastgoed, als onderdeel van het bedrijf, naar verwachting zullen worden verdiend. Bij bedrijfswaarde gaat het om de verwachtingen die het bedrijf zelf heeft. De bedrijfswaarde is daarmee subjectief.

opbrengstwaarde

De opbrengstwaarde is gelijk aan de marktwaarde
onder aftrek van de nog te maken (verkoop-)kosten. De opbrengstwaarde zal moeten worden vastgesteld door een taxateur.

De realiseerbare waarde is de hoogste van de bedrijfswaarde en de opbrengstwaarde.

Taxateurs?

Een bedrijf dat staat voor de afweging te waarderen tegen historische kostprijs of de actuele waarde met behulp van een taxateur, kiest wellicht voor de simpelste optie. De keuze voor de actuele waarde leidt echter wel tot een betere weergave van de vermogenspositie. Bovendien kan het handig zijn om een goede solvabiliteit te laten zien aan banken en
andere financiers. De actuele kostprijs hoeft niet elk jaar te worden vastgesteld door een taxateur. Afhankelijk van de situatie zal dit eens in 3 tot 5 jaar noodzakelijk zijn. Indien de marktwaarde wordt gehanteerd, is wel een jaarlijkse taxatie noodzakelijk.

U zoekt een taxateur die een ruime ervaring heeft met het vaststellen van de actuele waarde van bedrijfsmatig vastgoed, een taxateur die kan sparren met de accountant? Wij hebben ruime ervaring met het vaststellen van de actuele waarde voor diverse opdrachtgevers. Om de kwaliteit van onze taxaties te waarborgen werken wij met het door het TMI opgestelde Taxatie Management Systeem. Daarnaast hanteren wij het vier-ogen-principe. Dit betekent dat wij taxatierapporten uitbrengen die zijn opgesteld door twee taxateurs. Afhankelijk van de locatie  en het soort object werken wij samen met op dit gebied ervaren taxateurs. Dit zijn onder meer:

Ik wil graag een prijsindicatie taxatie actuele waarde ontvangen.